Taşınmaz Satımında Eksik İfa ve Ayıp

Projeden ya da maketten taşınmaz satımının artarak devam ettiği ülkemizde, satıcılar aleyhine de davalar artarak devam etmektedir. Bu dava konularını, satılan taşınmazın nicelik ve niteliklerinin, taraflar arasında kararlaştırılandan farklı olması şeklinde belirtebiliriz. Bu farklılık, taraflar arasında yapılan sözleşme, satıcı tarafından reklam olarak kullanılan katalog, ilan, internet siteleri, vb. de yer alan yapılması vaat edilenden farklı nitelikte taşınmazın alıcıya teslim edilmesi olarak karşımıza çıkmaktadır. Başka bir deyişle, taşınmazın, sözleşme hükümlerine aykırı olarak, teslim borcunun gereği gibi yerine getirilmemesidir. Taşınmazın satımı ile ilgili uyuşmazlıklara ilişkin davaların bir kısmı ayıp bir kısmı ise eksik ifa iddiasıyla açılmaktadır. Bahse konu uyuşmazlıklarda, çalışmamızda ayrıntılı incelediğimiz üzere, en önemli husus, uyuşmazlığın ayıplı ifa mı yoksa eksik ifaya mı ilişkin olduğunun tespitidir. Ancak bu iki kavramı birbirinden ayırmak başka bir deyişle bir edimin eksik ifa mı ayıplı ifa mı olduğunu tespit etmek oldukça güçtür. Uygulamada bu sorunla sıklıkla karşılaşılmakta ve aynı konularda birbirinden farklı kararlara rastlanılmaktadır. Eksik ifa – ayıplı ifa tespitinde en çok sorun yaşanan konulardan biri, taşınmazların vaadedilen metrekareden daha küçük metrekare ile teslim edilmesidir. Yargıtay'ın bu konudaki görüşü genel olarak uyuşmazlığın ayıplı ifa olduğu yönündedir. Ancak bahse konu ayıbı açık ayıp olarak değerlendirmekte ve ihbar külfeti aramaktadır. Bu durum da eski Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamındaki alıcılar açısından ciddi mağduriyetler oluşturmakta ve hak kayıplarına yol açmaktadır. Çünkü 4077 sayılı TKHK'ya göre, açık ayıplarda ihbar külfetine ilişkin süre malın tesliminden itibaren 30 gündür. Her ne kadar bu süre 6502 sayılı yeni TKHK ile kaldırılmışsa da, sözleşmenin yapıldığı tarihe göre eski kanun dönemindeki uyuşmazlıklarda mahkemeler ihbar külfetinde 30 gün şartını aramaktadır. Ancak Yargıtay'ın eksik metrekarenin dairenin tümüne yayılarak yapılması nedeniyle gizli ayıp olarak nitelendirdiği kararları da mevcuttur. Çalışmamızda Türk Borçlar Kanunu kapsamında eser sözleşmesi ile ilgili bilgi verilerek eser sözleşmelerine de konu olan taşınmaz satımında eksik ifa, ayıplı ifa, açık ayıp ve gizli ayıp ayrıntılı olarak ele alınmıştır. Eksik metrekare başta olmak üzere eksik donatılar, siteye özel olması gereken bir kısım donatıların kamuya açık olması, sosyal donatı alanlarının, mülkiyeti siteye ait olmayan başka bir parsel üzerinde bulunması gibi uygulamada sıkça karşılan sorunlarla ilgi yargı kararları irdelenmiştir. Konuya ilişkin güncel kararlara yer verilmiştir.